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房地产行业 临山重水复 待柳暗花明
      我国目前宏观经济背景和行业发展约束条件与70 年代初的日本十分相似,因?#23435;?#20204;通过对比两国行业具体驱动因素的异同,对我国行业目?#26263;?#35843;整和未来长期发展趋势作一判断。
  对于目?#26263;?#35843;整,我们认为幅度不会很深,即房价不会大幅下跌,因为我国考虑基尼系数后的房价收入比与日本70 年时代接近,而日本当时并没有发生价格的剧烈波动。但本次调整周期可能会较长,因为紧缩货币政策是导致行业调整的重要因素,而货币政策受通货膨胀的牵引,通胀压力没有减轻前,货币政策放松可能性也不大。考虑房地产业对整体经济影响的重要性,通过相对长的周期实现并不深的价格调整应该是政府愿意看到的最理想调控结果。
  日本房地产业也曾在紧缩货币政策下发生了波动,但在调整后的75 年至泡沫开始膨胀?#26263;?5 年之间保持了十年的稳定增长。我国人口因素、家庭人口系数与日本相当,而城市化进程远落后于70 年代的日本,因?#23435;?#22269;行业的长期稳定向上趋势较为确定。
  行业属性。从行业自身纵向比较,我国房地产业的经营正?#27833;?#37096;资源整合为重转向内部管理,即盈利来源以土地升值为主转向内部管理组织效率的提升;但与成熟市场国家之间的横向比较,外部资源整合能力作为我国房地产企业的价值评判标准仍将在长期存在,所以对于我国房地产行业而言,制造业属性短期内尚不能替代其金融属性。
  本轮行业调整周期将会较长,而宏观经济的不确定性也加大调整结束时点判?#31995;?#38590;?#21462;?#20294;在调整周期内?#37096;?#33021;会发生一些意外的惊喜,因为目前市场中存在一部分正常需求由于预期的不稳定而受到?#31181;疲?#36825;部分?#25307;?#38656;求在适当的条件下,例如季节性因素刺激或政府稳定调控行业态度明确后,会得到释放,帮助市场实现一定程度的转暖
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